23년 공시가가 발표되었다. 공시가는 재산세 및 종합부동산세 등 과세의 기준이 되는 부동산 가치로, 우리 납세자에게는 매우 중요하다. 최근 부동산 가격 하락 기조와 맞물려, 전국 평균 공동주택 공시가는 전년대비 18.6%가 하락하였다. 서울은 17.3%, 세종시는 무려 30.7% 가 하락하였다. 본 공시가는 열람 기간 (3.23 ~ 4.11) 동안 이의 접수를 받고, 그 이후 최종 결정 된다.
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언론에서는 공시가 하락에 따라, 부동산 보유세 부담이 확 줄어들 것으로 기사를 내고 있는데, 과연 그렇게 될지는 조금 지켜봐야 한다. 과세 표준은 공시가만으로 정해지지 않고, 공시가에 공정시장 가격 비율을 곱해서 정해지는데, 22년의 경우 공정 시장 가격 비율은 재산세 45%, 종합부동산세 60%였다. 당시, 공시가의 엄청난 상승으로 소위 세금폭탄이 예상되자, 새로 들어선 윤석열 정부가 공정시장가격비율을 21년 기준 재산세 60%, 종합 부동산세 90%에서 대폭 낮춰준 것이다.
이처럼 공정시장가격비율은 정부에서 필요에 따라 고무줄처럼 조정할 수 있기 때문에, 이 비율이 어떻게 결정되느냐에 따라, 부과되는 세금은 달라질 수 있다. 공정시장가격비율은 정부시행령으로 정해지기 때문에, 여야간 합의도 필요 없다.
개인적인 생각으로, 22년의 공정시장가격비율은 거의 최대치로 낮춘 것이 아닌가 한다. 따라서, 공시가가 어느정도 떨어진 지금, 정부는 공정시장가격비율을 일정 부분 복원하고 싶은 의지가 있을 수 있다. 세수감소를 마냥 두고 볼 수만은 없을 테니까 말이다. 실제로, 종부세의 공정시장가격비율 80% 적용을 검토하고 있다는 기사가 나오고 있는데, 아마도 여론을 떠보는 것이리라.
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그럼, 실제 시뮬레이션을 해보자. (1주택자 기준)
작년도 공시가액 18.5억 짜리 주택을 가정하고, 서울 평균 공시가 하락율 17.3% 적용했다.
23년의 경우 case #1은 공정시장가격비율이 전년과 동일한 60%, case #2는 80%다.
재산세는 공정시장가격비율을 조정할 계획이 없음을 이미 밝혔기 때문에, 작년과 동일하게 계산을 해보면, 작년 270만 원에서 올해 212만 원으로 약 21% 감소함을 볼 수 있다.
종부세는 납세자 입장에서 공시가 인하 외에도, 또 하나 호재가 있다. 바로 1 주택자 기준, 공제액이 22년 11억에서 , 23년 12억으로 늘어났다는 것. 만약, 이번 공시가가 12억 이하로 발표가 됐다면, 종부세 대상자에서 벗어날 수 있다.
공시가 인하와 1주택자 공제액 확대가 결합하니, 과세 표준 자체 절반 이하로 급격히 줄어듦을 볼 수 있다. 그렇다 보니, 공정시장가격비율이 80%로 늘어난다 하더라도, 부과되는 종부세가 드라마틱하게 늘어나지는 않을 것으로 보인다.
여러 가지 경우의 수가 있겠지만, 1 주택자 기준 많게는 전년대비 40%, 적게는 30% 정도는 세금 인하 효과가 있을 것으로 보인다. 공정시장가격비율을 상향조정하더라도 말이다. 일단은 조금 안심을 해도 될 듯하다.
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